Efter lejelovens § 6a, der trådte i kraft den 1. juli 2020, er det for boliglejeforhold nu forbudt for en udlejer at tilbyde lejeren betaling eller anden form for ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejemålet til ophør.
Dette indebærer f.eks., at det er forbudt for en udlejer at tilbyde betaling af flytteomkostninger ved aftale om lejerens fraflytning. Derimod vil udlejeren kunne tilbyde lejeren betaling for, at lejemålet bringes til ophør, hvis det sker som led i et forlig i forbindelse med en eksisterende tvist om opsigelse eller ophævelse af lejemålet. Er den forudgående tvist imidlertid ikke om lejeforholdets beståen, vil en aftale være i strid med lejelovens § 6a.
Forbuddet gælder de tilfælde, hvor udlejeren tager det første skridt og tilbyder lejeren betaling eller anden ydelse for at flytte. En aftale om lejerens fraflytning kombineret med betaling vil således gyldigt kunne indgås, hvis lejeren tager initiativet, men det kræver fra udlejers side, at der er sikker dokumentation for, at det rent faktisk var lejeren, der tog initiativet til at indgå aftalen, og at aftalen var som foreslået af lejeren. Disse forhold vurderes efter aftalelovens almindelige regler.
Hvis forbuddet overtrædes fra udlejers side, vil lejeren som konsekvens heraf kunne kræve sig genindsat i lejemålet på de oprindelige vilkår i lejeaftalen. De almindelige regler om forældelse og passivitet skal selvsagt iagttages, og desuden er lejerens rettigheder, herunder retten til genindtræde, beskyttet mod enhver uden tinglysning.
Konsekvensen af genindsættelseskravet fra lejerens side kan være alvorligt for udlejer, hvis der i mellemtiden er sket genudlejning, idet udlejer da vil være erstatningsansvarlig overfor den nye lejer.
Ud over lejerens krav på retablering af lejeforholdet, skal fremhæves, at der ikke fra udlejers side kan stilles krav om samtidig tilbagebetaling af det beløb, som er betalt ved den ulovlige fraflytningsaftale. Beløbet er tab for udlejer.
Lejelovens § 6a indeholder desuden en strafbestemmelse for udlejer for overtrædelse af forbuddet, og udlejer kan ved overtrædelse straffes med bøde eller fængsel i op til 4 måneder.
Set fra udlejers side indebærer den nye lovbestemmelse, at udlejer bør afholde sig fra eller være yderst varsom med at indgå sædvanlige fraflytningsaftaler med lejer grundet de store risici og konsekvenser ved overtrædelse af forbuddet. Set fra lejerens side indebærer bestemmelsen, at lejeren gives en bedre retsstilling, da lejeren ved en ugyldig aftale kan kræve sig genindsat og samtidig kan beholde det betalte beløb. Fraflytningsaftaler vil dog fortsat kunne komme i spil ved vurdering og forhandling som følge af tvister om opsigelse og ophævelse af lejemål.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at bestemmelse også gælder for lejeforhold, som allerede var indgået inden den 1. juli 2020. Afgørende for, at et tilbud er omfattet af bestemmelsen, er, hvorvidt udlejeren har fremsat et tilbud om betaling for lejerens fraflytning efter forbuddets ikrafttræden, dvs. efter den 1. juli 2020.
Ovenstående er skrevet ud fra oplysninger 2020 og udgør ikke og kan ikke erstatte juridisk rådgivning. Vi påtager os ikke ansvar for skade eller tab, der direkte eller indirekte kan henføres til artiklen eller anvendelse i henhold til artiklen.
For yderligere rådgivning herom kontakt advokat Søren Vangsgaard, sv@skj-advokat.dk, eller tlf. 75520822.
