Tvister i Huslejenævnet
Efter lejelovens § 106 fremgår det, at en lang række tvisteforhold og uenigheder mellem lejer og udlejer kan indbringes for huslejenævnet til afgørelse, hvis ikke parterne selv kan blive enige.
Dette gælder bl.a. tvister om lejens størrelse, tvister om pligt til istandsættelse efter fraflytning, istandsættelsesbeløbene og afregning af depositum og en lang række andre problemstillinger.
Hvis sådanne sager, der skal behandles i Huslejenævnet, i stedes indbringes for Boligretten uden først at have været prøvet i nævnet, vil sagen blive afvist fra retten, således at parten henvises til at starte i huslejenævnet i første instans.
Indbringelse af Huslejenævnets afgørelser for Boligretten
Huslejenævnets afgørelser er forvaltningsretlige afgørelser og følger derfor reglerne derfor samt Boligreguleringslovens almindelige regler.
Af Boligreguleringslovens § 43 fremgår, at nævnets afgørelser kan indbringes for boligretten. Fristen for indbringelse af en huslejenævnsafgørelse for boligretten er 4 uger. Fristen regnes fra det tidspunkt, hvor meddelelse om nævnets afgørelse er modtaget.
Får udlejer fuldt medhold i huslejenævnet, vil udlejer ikke have behov for at indbringe sagen for boligretten. Huslejenævnets afgørelser kan ikke tvangsfuldbyrdes i fogedretten, og hvis udlejeren ikke kan opnå betaling fra lejeren på grundlag af nævnets afgørelse, vil udlejeren have behov for at indbringe en sag for boligretten for at opnå et tvangsfuldbyrdelsesgrundlag. En sådan sag kan anlægges efter 4 ugers indbringelsesfristen i § 43. Hvis lejeren i den forbindelse ønsker at fremsætte realitetsindsigelser overfor sagsøgerens krav, afskæres dette af Boligretten, idet nævnets afgørelse ikke inden for 4-ugers fristen blev anlagt ved domstolene, og idet nævnets afgørelse for de behandlede spørgsmål dermed er endelig.
Afskæring af krav ved behandling i Boligretten
Boligretten skal således behandle sager, der indbringes rettidigt.
Tilsvarende gælder det, at boligretten skal afvise at behandle en sag om ændring af nævnets afgørelse i et tilfælde, hvor huslejenævnets afgørelse ikke indbringes rettidigt, dvs. inden for 4 ugers fristen.
Ved modtagelse af en huslejenævnsafgørelse, der alene giver delvist medhold, aktualiserer dette, at en part (lejer/udlejer) skal overveje, om han vil indbringe sagen for at få ændret de punkter, hvor han ikke fik medhold i huslejenævnet, eller blot stille sig tilfreds med de punkter, hvor han fik medhold. Omvendt vil modparten (lejer/udlejer) have de samme overveje med modsat fortegn, og overvejelsen er derfor ikke uden risiko for en part.
Det ses ofte, at sagen alene rettidigt indbringes for retten af den ene af parterne. Nogle gange gøres det gældende, at den part, der ikke selv havde indbragt sagen, også selvstændigt skulle have indbragt sagen for retten inden for 4 ugers fristen, og at dette skulle få den virkning, at nævnets afgørelse er endelig overfor vedkommende part for så vidt angår de punkter, hvor parten ikke fik medhold under huslejenævnssagen. Sidstnævnte synspunkt holder dog ikke for en prøvelse!
Den part, der bliver sagsøgt i boligretten, kan også under boligretssagen kræve at få dom for de punkter, hvor han ikke fik medhold i nævnet, og sagsøgte afskæres således ikke muligheden for at medinddrage de poster, hvor han ikke i nævnet fik medhold.
Efter gældende landsretspraksis er det statueret, at 4-ugers fristen for indbringelse af huslejenævnsafgørelse for Boligretten ikke afskærer sagsøgte muligheden for fremsættelse af selvstændige påstande. Hverken ordlyden af boligreguleringslovens § 43, stk. 1 eller de hensyn, der må antages at begrunde reglen, udelukker, at en part, der ikke selv har ønsket at indbringe en huslejenævnsafgørelse for Boligretten, efter udløbet af 4-ugers fristen kan fremsætte selvstændige påstande for boligretten svarende til indsigelserne for huslejenævnet, når sagen er indbragt for Boligretten af modparten. Dette er da også for nylig fastslået i en sag ved Boligretten i Kolding.
Dette indebærer, at der kan fremsættes krav om de forhold, som nævnet har taget stilling, når blot det har været gjort gældende under nævnssagen. Forudsætningen er, at selve sagen rettidigt er indbragt, og dette viser, at overvejelsen om indbringelse af en sag ikke er helt uden risiko.
Ud fra de samme synspunkter gælder det, at der i visse tilfælde ikke er noget til hinder for, at en part, der fik medhold i nævnet, under en boligretssag kan forhøje det krav, han nedlægger påstand for.
Huslejenævnets afgørelse er efter grundlovens § 63 i fuldt omfang er undergivet domstolsprøvelse, og der er ikke i lejelovgivningen indsat nogen hjemmel til at begrænse domstolenes adgang til prøvelsen af en nævnsafgørelse.
Dette indebærer, at parterne kan fremlægge nyt processtof eller fremsatte andre påstande eller anbringender, så længe det angår det angår forhold, som nævnet har taget stilling til.
Nova-reglerne er også årsagen til, at det anerkendes, at der kan føres syn og skøn om størrelsen af kravene.
Ovenstående er skrevet ud fra oplysninger 2021 og udgør ikke og kan ikke erstatte juridisk rådgivning. Vi påtager os ikke ansvar for skade eller tab, der direkte eller indirekte kan henføres til artiklen eller anvendelse i henhold til artiklen.
For yderligere rådgivning herom kontakt advokat Søren Vangsgaard, sv@skj-advokat.dk, eller tlf. 75520822.
