Lejelovens krav om skriftlig indkaldelse til fraflytningssyn ved boliglejemål
Lejelovens krav om skriftlig indkaldelse til fraflytningssyn ved boliglejemål
Det fremgår af lejelovens § 98, stk. 3, at indkaldelsen til flyttesyn skal være skriftlig, og at indkaldelsen skal ske med mindst en uges varsel.
Indkaldelsen kan foretages ved digital kommunikation, f.eks. pr. e-mail, hvis det er aftalt mellem udlejer og lejer, og en sådan aftale er typisk indgået i almindelige boliglejeforhold. Parterne skal dog være opmærksomme på, at både udlejer og lejer med et varsel på 1 måned til den første dag i en måned, der ikke er en helligdag, kan forlange, at meddelelser mellem parterne ikke afgives som digitale dokumenter, dvs. med brev.
Hvis indkaldelsen til flyttesynet ikke sker efter reglerne i lejeloven, er konsekvensen, at udlejer mister sin adgang til at gøre lejer ansvarlig for istandsættelse og mangler mv.
Overholdelse af korrekt indkaldelse og overholdelse af reglerne herfor har derfor afgørende betydning for udlejers og lejers retstilling ved flyttesynet og for fraflytningskravet.
Det ses i den virkelige verden, at flyttesynet – uanset udgangspunktet i lejeloven – gennemføres uden en skriftlig indkaldelse, hvilket f.eks. kan være i et tilfælde, hvor parterne mundtligt aftaler flyttesynet, eller tilfælde hvor lejeren uden skriftlig indkaldelse møder op og deltager til flyttesynet.
Hvis der forudgående er afgivet en skriftlig indkaldelse, eller noget der kan træde i stedet derfor, viser retspraksis, at der alligevel kan være grundlag for, at udlejers krav ikke bortfalder. Det kræves, at der forudgående for flyttesynet var indgået en sikker og klar aftale om, at flyttesynet skal afholdes, og at aftalen følges op ved konkret afholdelse af flyttesynet. Lejeren har da haft mulighed for at vurdere og rådføre sig om, hvorvidt dette er til skade for ham.
Vestre Landsret tog i 2019 stilling til en sag om, hvorvidt udlejers flyttekrav mod lejeren består selvom udlejer ikke havde foretaget skriftlig indkaldelse af lejeren til flyttesynet.
De konkrete omstændigheder i sagen var, at der forud for flyttesynet var SMS-korrespondance mellem udlejer og lejer, hvor det blev aftalt, at de skulle mødes i lejligheden med henblik på at aflevere nøgler og ”snakke” men uden flyttesyn var nævnt. På mødet i lejligheden tog udlejer billeder og fortalte, hvad der skulle laves. Der blev efterfølgende skrevet under på en synsrapport, hvoraf det fremgik, at der var foretaget en besigtigelse af lejemålet. Lejeren havde ikke sproglige forudsætninger for at forstå, hvad der var skrevet under på.
Fravigelse af kravet om skriftlig indkaldelse ikke kan ske til skade for lejeren, men parterne kan aftale dog aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet. En aftale om et forkortet varsel forudsætter, at der forud for aftalen forelå en skriftlig indkaldelse til opfyldelse af lovens krav.
I den omtalte sag var der ikke foretaget en skriftlig indkaldelse, men landsretten fandt desuagtet, at den manglende iagttagelse af skriftlighedskravet ikke var en hindring for at afholde flyttesynet og at fremsætte krav, idet landsretten bemærkede, at udlejer ikke indkaldte skriftligt til fraflytningssyn efter de nævnte bestemmelser.
Landsretten fandt, at den manglende overholdelse af lejelovens krav til indkaldelse ikke førte til, at udlejers krav mod lejeren i forbindelse med fraflytningen var bortfaldet.
Efter landsrettens afgørelse kan det konkluderes, at det afgørende for, at udlejer uanset lejelovens regler alligevel ikke mister sit krav, bl.a. er, at der kan føres bevis for, at der er afholdt et møde i lejemålet efter forudgående aftale mellem parterne, at der på mødet er foretaget en gennemgang af lejligheden, og at der er underskrevet på en fraflytningsrapport, hvoraf det fremgår, at der er foretaget en besigtigelse af lejemålet.
Det skal fremhæves, at de almindelige krav til fraflytningsrapporten i alle tilfælde vil være gældende.
Procesbevillingsnævnet gav ikke tilladelse til indbringelse for Højesteret.
Ovenstående er skrevet ud fra oplysninger om praksis ultimo 2019.
For yderligere rådgivning herom kontakt advokat Søren Vangsgaard, sv@skj-advokat.dk, eller tlf. 75520822.
