Efter de almindelige regler i lejeloven kan parterne i et boliglejeforhold som udgangspunkt frit aftale lejens størrelse. Lejelovens almindelige udgangspunkt er, at det lejedes værdi afgøres ved sammenligning med den leje, der er almindeligt gældende i området for lejemål af tilsvarende beskaffenhed. Hvis lejen er væsentligt over eller under det lejedes værdi, er lejelovens almindelige udgangspunkt, at parterne kan kræve, at lejen ændres.
I boligreguleringsloven findes en række regler, der supplerer lejelovens almindelige regler. Boligreguleringslovens regler gælder i regulerede kommuner, dvs. at kommunalbestyrelsen har truffet afgørelse herom. En lang række kommuner er regulerede, hvorfor loven gælder i mange kommuner, typisk større kommuner.
Efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1 skal lejen i store ejendomme fastsættes omkostningsbestemt, medmindre lejemålet er gennemgribende forbedret, idet lejen da fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Store ejendomme er er ejendomme med flere end 6 beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995.
For mindre ejendomme, dvs. ejendomme der den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, som kaldes småhusejendomme, fastsættes lejen dog efter småhuskapitlet i boligreguleringsloven for huslejeregulering for mindre ejendomme.
For småhuslejemål er lovgrundlaget for afgørelsen om lejens størrelse boligreguleringslovens § 29c.
Efter boligreguleringslovens § 29c er udgangspunktet, at lejen ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for sammenligningslejemål med reguleret omkostningsbestemt leje. Retspraksis har fastslået, at en væsentlig afvigelse fra det lejedes værdi foreligger, når den gældende leje afviger med 10-15 % fra den leje, som svarer til det lejedes værdi/sammenligningslejen. Den aftalte leje kan gyldigt aftales højere end det lejedes værdi, når det efter en konkret vurdering ligger inden for den nævnte grænse.
Både udlejer og lejer har mulighed for at kræve lejen ændret, hvis den pågældende mener, at lejen skal ændres. Huslejenævnet træffer ved uenighed mellem parterne afgørelse om lejens størrelse.
Nævnet er et offentligt organ, og nævnet sørger ved sin sagsbehandling for sagens oplysning og for, at det relevante grundlag for sagens afgørelse er frembragt for nævnet.
Ved sager om lejefastsættelse vil Huslejenævnet via sit lokalkendskab kende til sammenligningslejemål, kunne inddrage disse i sin vurdering, når der træffes afgørelse. Hvis Huslejenævnet ikke kender relevante sammenlignelige sammenligningslejemål eller lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan nævnet i stedet vælge at fastsætte lejens størrelse efter en beregning af et skyggebudget. Skyggebudgettet er udtryk for en beregning af lejens størrelse efter indhentede oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv.
Parterne bør også ved sager i Huslejenævnet overveje ovenstående forhold og rådføre sig herom, da dette kan have stor betydning for afgørelsen af lejens størrelse. Huslejenævnets sager kan af begge parter indbringes for Boligretten.
Ovenstående er skrevet ud fra oplysninger primo 2020.
For yderligere rådgivning herom kontakt advokat Søren Vangsgaard, sv@skj-advokat.dk, eller tlf. 75520822.
