Omkostningsbestemt leje
Lejelovens regler om lejefastsættelse og lejeændring suppleres af boligreguleringslovens regler. Boligreguleringsloven gælder for ejendomme i regulerede kommuner.
I store ejendomme, dvs. ejendomme med mere end 6 boliglejemål pr. 1. januar 1995, gælder reglerne om omkostningsbestemt leje. For mindre ejendomme, de såkaldte småhusejendomme, finder et andet regelsæt gældende, hvilket er beskrevet i en anden artikel på hjemmesiden.
Den omkostningsbestemte leje er en beregning af lejen, så den dækker ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi og tillæg for forbedringer af det lejede. Den omkostningsbestemte leje udgør maksimum for den leje, der kan aftales ved udlejning, medmindre der er tale om et lejemål, der er gennemgribende forbedret.
Lejeforhøjelsen af omkostningsbestemt leje
Under lejeforholdenes beståen kan udlejer kræve lejeforhøjelse, hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastning af ejendommens værdi. Udlejeren kan således sende en varsling til lejerne med regulering af den omkostningsbestemte leje.
Omkostningsbestemt lejeforhøjelse kan varsles, når udlejer ønsker dette, og når beregningen af lejen således tilsiger det. Opgørelsen af budget med oversigt over driftsudgifter og driftsindtægter til beregningen af lejen, foretages på samme måde ved fastsættelse af lejen ved lejeforholdet start som ved forhøjelse af lejen under lejeforholdets beståen.
Ved vurdering af om en lejeforhøjelse kan ske, foretages en bedømmelse efter en samlet opgørelse af ejendommens lejeindtægter sammenholdt med dens driftsudgifter og afkastning. Det sker altså ikke efter en sammenligning mellem lejen for det omtvistede lejemål og dets andel i driftsudgifter og afkastning.
Efter retspraksis (U2002.356H og U2002.945H) er i hovedtræk fastslået, at den samlede lejeindtægt skal indgå på indtægtssiden, og at kun de indtægter, der efter særlig hjemmel kan holdes uden for opgørelsen, kan fragå i indtægtssiden.
Der gælder et såkaldt ”spise-op”-princip hvilket indebærer, at indtægter, der faktisk indgår, men ikke uden særlig hjemmel kan holdes udenfor budgettet, skal ”spises op”, før der kan opnås lejeforhøjelse efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Dette er årsagen til, at omkostningsbestemt lejeforhøjelse ikke, som f.eks. en skatteforhøjelse, alene kan opgøres på grundlag af omkostningsforøgelsen.
Oplysning om driftsudgifter og driftsindtægter og håndteringen af driftsudgifter og driftsindtægter i budgettet er vigtigt, idet oplysningerne er et gyldighedskrav ved varsling af lejeforhøjelsen. Der skal oplyses om indtægter, der virkning for lejefastsættelsen, hvilket indebærer, at der i budgettet skal tages højde for driftsudgiften og driftsindtægten, og at der derfor vil være indtægter, som kan holdes uden for budgettet.
Man skal være opmærksom på, at en udlejer ikke er forpligtet til at foretagelse en nedsættelse af den omkostningsbestemte leje, hvis udgifterne måtte falde, men hvis udlejer vælger at varsle omkostningsbestemt lejeforhøjelse, skal udlejer dog tage evt. fald i udgifterne med på budgettet.
Udlejer kan dog ikke kræve en omkostningsbestemt lejeforhøjelse, hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi.
Formalia ved varslingen
Efter boligreguleringslovens regler stilles visse formelle krav til varslingen, som udlejeren skal iagttage for at undgå, at huslejenævnet tilsidesætter varslingen som ugyldig. Der findes forskellige regler afhængigt af om ejendommen har beboerrepræsentation eller ej.
For ejendommen uden beboerrepræsentation kræves som gyldighedsbetingelse for en varsling efter den gældende regel, at der oplyses og redegøres for budgetter og for ejendommens samlede driftsudgifter og driftsindtægter. Således får lejerne mulighed for at forstå, hvordan huslejestigningen fremkommer. Derfor skal lejerne have de nødvendige oplysninger for at kunne forstå lejeforhøjelsens beregning, idet forhøjelsen skal baseres på den samlede stigning i driftsudgifter i forhold til de samlede driftsindtægter.
Ved varslingen skal udlejer desuden give lejerne indsigelsesvejledning, og hvis der fra lejernes side gøres indsigelse, skal sagen indbringes for Huslejenævnet, som herefter træffer afgørelse om lejeforhøjelsens gyldighed.
De lejerne, der har indboforsikring med retshjælpsdækning, kan som udgangspunkt få retshjælp til advokatbistand under huslejenævnsbehandlingen. Hvis sagen senere indbringes for Boligretten, gives typisk også retshjælp til udgifterne til sagens omkostninger, og har lejeren helt eller delvist fået medhold i Huslejenævnet kan lejeren få en advokat beskikket under reglerne om fri proces, hvis lejeren opfylder de økonomiske betingelser herfor.
Ovenstående er skrevet ud fra oplysninger 2021 og udgør ikke og kan ikke erstatte juridisk rådgivning. Vi påtager os ikke ansvar for skade eller tab, der direkte eller indirekte kan henføres til artiklen eller anvendelse i henhold til artiklen.
For yderligere rådgivning herom kontakt advokat Søren Vangsgaard, sv@skj-advokat.dk, eller tlf. 75520822.
