Aftalt regulering af lejen
Efter lejelovens § 53, stk. 2 kan det gyldigt mellem udlejer og lejer aftales, at lejen årligt skal reguleres efter ændringer i nettoprisindekset. En aftale om reguleringen indsættes i lejekontraktens § 11 i den gældende Typeformular A, 9 udg.
Lejeregulering efter nettoprisindekset udgør typisk meget begrænset stigning i lejens størrelse.
Hvis stigningen i nettoprisindekset et givent år er 1,2%, og den årlige lejen f.eks. udgjorde kr. 72.000 svarende til månedligt kr. 6.000, vil en lejeregulering efter nettoprisindekset indebære, at den fremtidige leje er kr. 72.864 svarende til en årlig stigning på kr. 864 eller kr. 72 pr. måned.
Hvis en udlejer ønsker lejen reguleret i henhold til en sådan aftalt regulering, kræves det alene, at udlejeren giver lejeren meddelelse herom.
Krav om lejenedsættelse
Efter lejelovens § 49 kan lejeren kræve lejen nedsat, hvis lejen væsentligt afviger fra det lejedes værdi. Tilsvarende regler findes i boligreguleringslovens for lejemål omfattet heraf.
Hvis parterne er uenige eller ikke kan blive enige om lejens størrelse, kan lejeren efter lejelovens § 106 indbringe sagen for Huslejenævnet, der herefter træffer afgørelse. Hvis parterne er uenige i Huslejenævnets afgørelse kan parterne inden 4 uger efter nævnets afgørelse indbringe sagen for Boligretten.
Lejeren kan kort tid efter lejekontraktens indgåelse anfægte lejevilkårene, og lejeren kan f.eks. gøre gældende, at lejen overstiger det lejedes værdi uanset, at parterne kort tid før indgik og underskrev en gyldig lejekontrakt.
Hvis lejeren ønsker at indbringe en sag for Huslejenævnet om nedsættelse af lejen, skal sagen indbringes inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales. Dette er betingelser for krav om nedsættelse og krav om tilbagebetaling. Hvis lejen efter Huslejenævnets afgørelse er for høj, har lejeren krav på tilbagebetaling af den for meget betalte leje tilbage fra lejeforholdets ikrafttræden hhv. lejereguleringens ikrafttræden.
For lejemål omfattet af boligreguleringsloven, omkostningsbestemte lejemål eller småhus, gælder det, at ønskes tilbagebetaling, må et års fristen overholdes. For disse typer lejemål, f.eks. for småhuslejemål, hvor boligreguleringslovens regler finder anvendelse, er konsekvensen også, at lejerne til enhver tid kan kræve lejen nedsat under henvisning til det lejedes værdi.
Dette forhold kan have stor betydning for udlejer eller lejer, hvis den aftalte leje har været for høj, idet udlejer ved løbende ændringer i lejen kan give lejeren mulighed for, at lejen ændres fra reguleringstidspunktet, og idet lejeren kan opnå, at lejen ikke alene ændres for fremtiden men tilbage fra ikrafttræden af reguleringen af lejen.
Lægges det til grund, at lejemålet er 80 m2, og at den årlige leje er aftalt til kr. 72.000 svarende til kr. 6.000 pr. måned, indebærer det, at den aftalte leje er kr. 900 pr. m2. Hvis det lejedes værdi til eksempel alene er kr. 600 pr. m2, vil der for udlejer være risiko for en nedsættelse med kr. 24.000 i den årlige leje (således at den årlige leje udgør kr. 48.000 svarende til kr. 4.000 pr. måned).
I det nævnte tilfælde må udlejer ved et givent reguleringstidspunkt vurdere om lejen er for høj, idet en lejeregulering som følge heraf ved lejerens indbringelse af lejeværdisager for Huslejenævnet kan indebære, at lejen ikke alene nedsættes for fremtiden men tilbage fra et tidligere tidspunkt, hvor lejen sidst blev reguleret.
Ovenstående er skrevet ud fra oplysninger 2021 og udgør ikke og kan ikke erstatte juridisk rådgivning. Vi påtager os ikke ansvar for skade eller tab, der direkte eller indirekte kan henføres til artiklen eller anvendelse i henhold til artiklen.
For yderligere rådgivning herom kontakt advokat Søren Vangsgaard, sv@skj-advokat.dk, eller tlf. 75520822.
